7 października br. odbyła się w Warszawie debata „VI Forum Budownictwo w Polsce”, w której udział wzięło ok. 150 przedstawicieli zarządów firm wykonawczych, deweloperów, inwestorów, producentów materiałów budowlanych, a także organizacji związanych z polskim rynkiem budowlanym. Omówiono sytuację w budownictwie oraz perspektywę na najbliższe lata. Uczestnicy Forum uznali koszty i niedobór materiałów budowlanych za największe wyzwanie, z jakim przyjdzie im się zmierzyć w ciągu najbliższego roku, a jednocześnie potwierdzili dobrą koniunkturę w sektorze budownictwa.

Perspektywy makroekonomiczne i największe wyzwania w budownictwie

Forum rozpoczęło się wystąpieniami Pawła Borysa, Prezesa Zarządu Polskiego Funduszu Rozwoju, Marka Zubera, Analityka Rynków Finansowych oraz Dariusza Blochera, Członka Rady Nadzorczej Budimexu.

Paweł Borys zwrócił uwagę na szybkie odbicie koniunktury w budownictwie, które obok przemysłu najszybciej wróciło do równowagi po wybuchu pandemii. Dobrą sytuację w sektorze zaburzają jednak rosnące ceny materiałów budowlanych oraz problemy z łańcuchami dostaw, które mogą powodować opóźnienia w realizacji projektów. Trudności te powinny jednak ustąpić na przełomie roku. Najbliższe dwa lata to bardzo dobre perspektywy w inwestycjach publicznych dzięki unijnej perspektywie finansowej i planowi odbudowy oraz kontynuacja dobrej koniunktury na rynku mieszkań. Ponadto czeka nas dekada potężnych inwestycji w sektorze energetycznym. Szacuje się wzrost PKB w najbliższych latach o 5%, a inwestycji prywatnych w 2022 r. o 8 – 10%.

Marek Zuber zwrócił uwagę m.in. na możliwe problemy z dostępnością pracowników, które są powiązane z sytuacją demograficzną w kraju – 200 tys. emigrantów nie wróciło do Polski po wybuchu pandemii. Problemy z cenami materiałów budowlanych będzie także potęgowała rosnąca inflacja. Obecnie sięga ona 6%, przed końcem 2021 r. dojdzie do 7%, a w przyszłym roku może czekać nas nawet dwucyfrowa.

Dariusz Blocher zasygnalizował, że w 2022 r. produkcja wzrośnie, ale realnie pracy będzie mniej, gdyż kontrakty „projektuj i buduj” jeszcze nie zdążą wejść w fazę realizacji. O ile w budownictwie inżynieryjnym perspektywy są bardzo dobre, to jednak segment kubaturowy, stanowiący ok. 50% wartości produkcji budowlano-montażowej, wcale nie jest rozgrzany – wciąż niezaspokojone pozostają potrzeby mieszkaniowe Polaków, gdyż brakuje gruntów, a ceny materiałów i robocizny rosną. To niestety spowoduje dalszy wzrost cen mieszkań.

Największe szanse dla sektora to środki unijne (w tym Krajowy Plan Odbudowy) oraz duże projekty infrastrukturalne, takie jak CPK, hydrotechnika, koleje szybkiej prędkości czy transformacja energetyczna. Duży potencjał wciąż drzemie w projektach PPP, ale na razie pozostaje niewykorzystany.

Korzystne oceny sytuacji rynkowej po stronie zgłaszanego popytu sprawiają jednak, że ogólne oceny koniunktury budowlanej są pozytywne. Bieżący odczyt indeksu koniunktury rynkowej PMR jest optymistyczny – 19,4 pkt to najlepszy wskaźnik zarejestrowany od 2018 r. Dobra koniunktura budowlana przekłada się na pozytywne wyniki budownictwa. Prognoza analityków PMR zakłada, że wartość rynku budowlanego w 2021 r. wzrośnie w ujęciu realnym o ok. 2,2%.

Ocena sektora okiem wykonawców

W dyskusji panelowej poświęconej prognozom i scenariuszowi rozwoju rynku budowlanego w najbliższych latach udział wzięli: Piotr Kledzik (PORR), Sławomir Nowak (Mirbud), Leszek Gołąbiecki (Unibep) oraz Krzysztof Figat (Polimex Mostostal). Sytuacja na rynku budowlanym z perspektywy największych wykonawców jest bardzo dobra. Wiele firm ma rekordowe portfele zamówień, ale m.in. niedoskonały system kształcenia powoduje niską podaż nowych wyspecjalizowanych kadr, a rosnące ceny materiałów budowlanych zwiększają niepewność i ryzyko realizacyjne. Wśród zgłaszanych postulatów sygnalizowano potrzebę zmian w mechanizmach waloryzacji, tak by obejmowała ona nie tylko roboty kolejowe i drogowe, ale wszystkie kontrakty budowlane i bywaloryzacja odpowiadała realiom rynkowym. Nadchodzący rok będzie udany i bardziej spokojny niż bieżący. Problemy z materiałami budowlanymi i siłą roboczą nadal się utrzymają, ale dynamika wzrostu cen już wyraźnie wyhamuje. Budownictwo mieszkaniowe oraz magazynowe będą najbezpieczniejszymi i pewnymi kierunkami rozwoju.

Budownictwo kubaturowe 2022 – będzie rozwój?

W debacie panelowej poświęconej rynkowi budownictwa kubaturowego udział wzięli: Marcin Hutyra (Skanska), Karol Zduńczyk (Doraco), Konrad Płochocki (PZFD), Łukasz Marcinkiewicz (Lafarge Polska) oraz Marcin Szczygieł (SIG).

Zwrócono uwagę, że czas realizacji inwestycji kubaturowych uległ wydłużeniu, średnio z ok. 20 do 24 miesięcy. Przyczyny takiego stanu należy upatrywać przede wszystkim w problemach z łańcuchem dostaw. Chiny oraz Stany Zjednoczone „wyssały” z rynku praktycznie całe drewno. Obecnie wykonawcy podpisują już kontrakty na realizację inwestycji mieszkaniowych, gdzie koszt samej budowy sięga 6 tys. zł zam2 powierzchni mieszkania. Do powszechnej drożyzny przyczynia się również słaba dostępność gruntów, ale dotyczy to głównie dużych miast. Dotychczas 60% inwestycji powstawało w 6 największych miastach, a obecnie sytuacja się odwróciła i większość takich projektów powstaje poza największymi aglomeracjami.

Szansą na złagodzenie problemów w budownictwie jest prefabrykacja, skracająca wydłużający się ostatnio czas budowy. Inwestorzy indywidualni wciąż jednak nie są skorzy płacić więcej, jeśli zwrot z poniesionych, dodatkowych kosztów przekracza siedem lat. Obecnie różnica w kosztach budowy budynku realizowanego w systemie tradycyjnymi prefabrykowanym znacznie się zmniejszyła, co może spowodować wzrost popularności tego systemu w najbliższych latach i ciekawy kierunek rozwoju.

Kolejną sekcją Forum była dyskusja pomiędzy Dyrektorem Sektora ICT w PMR Pawłem Olszynką a Natalią Ziajska i Karolem Sudnikiem z XPLUS na temat nowych technologii w budownictwie – przede wszystkim procesu transformacji cyfrowej rozumianej jako wykorzystanie systemów i infrastruktury w chmurze. Z sondy przeprowadzonej wśród uczestników wydarzenia wynika, że taki proces ruszył już w ponad 73% firm obecnych na sali, co jest bardzo dobrym i zaskakującym wynikiem. Obecnie mamy na rynku budowlanym bardzo dynamiczną sytuację i dzięki systemom IT analizującym dane z różnych obszarów firmy, możliwe jest znacznie szybsze podjęcie kluczowych, strategicznych decyzji.

Nowe źródła finansowania budownictwa

Zdaniem uczestników Forum, budownictwo ma obecnie największy problem z uzyskiwaniem gwarancji bankowych (jedna trzecia odpowiedzi w sondzie online), a także ubezpieczenia należności. W dyskusji panelowej poświęconej kwestii finansowania inwestycji budowlanych udział wzięli: Janusz Władyczak (KUKE), Damian Kaźmierczak (PZPB), Ryszard Gburek (BOŚ), Piotr Bienias (Mota-EngilCentral Europe) oraz Krzysztof Pietraszkiewicz – Prezes Związku Banków Polskich.

Obserwowane spowolnienie w budownictwie to efekt w przeważającej większości okresu przejściowego pomiędzy perspektywami unijnymi, a nie pokłosie pandemii, chociaż ona również wywarła wpływ na sytuację na rynku. W kolejnictwie niepokoi przestój w ogłaszaniu nowych przetargów, nie najlepiej wygląda sytuacja inwestycyjna w samorządach, a kryzys na rynku pracy nasila się.Wmomencie gdy ruszą planowane, wielkie inwestycje w energetyce, kolei czy segmencie dróg, brak pracowników będzie jeszcze większym problemem, szczególnie poza największymi miastami. W Polsce sektor bankowy finansuje budownictwo aż w 65 – 70%i spiętrzenie inwestycji może spowodować problemy z ich finansowaniem. Być może więc wielkie plany inwestycyjne nie będą możliwe do realizacji. Warto dodać, że dzień przed Forum Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na pierwsze od 9 lat podniesienie stóp procentowych z poziomu 0,1% do 0,5%. Taka decyzja może mieć m.in. stabilizujący wpływ na segment mieszkaniowy, na którym sprzedaż lokali motywowana była w dużej mierze niskimi stopami.

Budownictwo inżynieryjne – wielka skala inwestycji, wysoki poziom ryzyka

W ostatnim panelu dyskusyjnym poświęconym budownictwu inżynieryjnemu udział wzięli: Tomasz Żuchowski (GDDKiA), Hubert Nowak (UZP), Artur Popko (Budimex), Jan Styliński (PZPB), Włodzimierz Mucha (PSE) oraz Mikołaj Wild, Prezes Zarządu Centralnego Portu Komunikacyjnego. Prezes CPK przedstawił informacje dotyczące kontraktów projektowych i wykonawczych CPK w najbliższych latach. Poinformował o ogłoszeniu postępowania ramowego na dokumentację projektową inwestycji kolejowych, które powstaną w ramach CPK. Postępowanie dotyczyć będzie łącznie 29 projektów podzielonych na 82 odcinki, które składają się na prawie 1 800 km nowych linii kolejowych z terminem realizacji do końca 2034 r. W umowie ramowej kluczową rolę będzie odgrywać kryterium jakościowe, a przyspieszenie prac będzie nagradzane premią. W podobny sposób będą ogłaszane przetargi na inżyniera kontraktu oraz na roboty budowlane.

Obecnie mamy do czynienia z pewną sinusoidą zamówień publicznych. Trwa walka o kontrakty, ponieważ wykonawcy nie do końca mogą być pewni odpowiedniej aktywności ze strony podażowej. Dlatego tak ważne jest przedstawianie planów inwestycyjnych przez publicznych inwestorów i ich konsekwentna realizacja. Pomocna będzie Platforma e-Zamówienia, której realizacja, wg zapewnień Huberta Nowaka, przebiega zgodnie z harmonogramem i już w lipcu 2022 r. będą w niej zawarte pełne dane o toczących się zamówieniach.

W 2020 r. w budownictwie zrealizowane zostały publiczne przetargi o łącznej wartości 78 mld zł, jednak tylko część z nich (ponad 14 mld zł z GDDKiA i 9 mld zł z PKP PLK) podlegać będzie waloryzacji. Podczas dyskusji pojawiły się głosy, że istotne jest, aby cała ta kwota podlegała temu mechanizmowi, co pozwoliłoby równomiernie rozłożyć ryzyko.