Spotkanie z cyklu Drugie Życie Budynków, organizowane przez firmę Soletanche Polska, odbyło się 26 września br. w Starej Drukarni w Łodzi. Uczestnicy rozmawiali o projektach rewitalizacyjnych typu mixed – use development realizowanych w Warszawie i Łodzi. Powodzenie tego typu inwestycji zależy m.in. od dobrego rozpoznania gruntu i solidnych fundamentów.

Czym jest mixed – use development?
Mixed - use development to koncept realizacji obiektów lub kompleksów budynków, którego głównym przesłaniem jest wielofunkcyjność. Im więcej funkcji taka realizacja może w sobie zmieścić tym bardziej atrakcyjna jest dla użytkownika. Zgodnie z trendami otoczenie inwestycji ma służyć wszystkim mieszkańcom miasta. Ułatwiając im załatwianie wielu spraw w jednym miejscu bez konieczności przemieszczania się pomiędzy strefami - mieszalną, handlową, rozrywkową a przemysłową czy biurową. Podział na strefy sprzyja bowiem tworzeniu się korków w godzinach szczytu komunikacyjnego. Dlatego też duże aglomeracje tworzą miejsca typu mixed - use, które skupiają kilka funkcjonalności, ograniczając tym samym przemieszczanie się mieszkańców. Koncepty tworzone są w taki sposób, aby żyły 24 godziny. Dlatego na jednym placu znajdą się biura, restauracje, kina, muzea, teatry, kawiarnie i restauracje, centra handlowe, kluby nocne, a nawet budynki mieszkalne.

- "Patrząc na sukces takich projektów jak Centrum Praskie Koneser, które miałem okazje realizować w zakresie fundamentowania specjalistycznego, czy EC Powiśle w Warszawie oraz inwestycji, które są obecnie realizowane (Browary Warszawskie, Fabryka Norblina czy Bohema) można zauważyć, że łączy je nie tylko wielofunkcyjność, ale również dbałość o przeszłość historyczną tych lokalizacji. Wszystkie te projekty są rewitalizowane i modernizowane po to by nadać im nową funkcję. Łódź obfituje w tego typu obiekty dlatego moim zdaniem będzie to miasto które w sposób szczególny ukochają sobie inwestorzy, którym bliskie są takie projekty." - powiedział Paweł Świętochowski, Kierownik Działu Konstrukcji Żelbetowych w Soletanche Polska.  

Jaki jest przepis na sukces rewitalizacji istniejących budynków?
Tutaj kluczową rolę gra User Experience. Proces koncepcyjny warto rozpocząć od wywiadu z okolicznymi mieszkańcami, poznania ich potrzeb oraz sprawdzenia jaki klimat ma miejsce, w którym planowana jest inwestycja. Bardzo ważna jest również współpraca wszystkich podmiotów zaangażowanych w realizację przedsięwzięcia. Szczególnie istotne jest zapoznanie z warunkami gruntowymi i stanem istniejących fundamentów, bo właśnie tutaj kryje się najwięcej niewiadomych, które mogą całkowicie wywrócić założenia ustalone pomiędzy inwestorem, konserwatorem zabytków, a biurem architektonicznym.

Przepis firmy Soletanche Polska na dobry grunt
Powodów dla których warto zaangażować w proces koncepcyjny ekspertów z zakresu geotechniki jest mnóstwo i wszystkie kryją się w gruncie. Szczególnie tereny pofabryczne wymagają bardzo dobrego rozpoznania i przygotowania. Ważne są tutaj badania gruntu i sprawdzenie rzeczywistego stanu fundamentów istniejących obiektów. Im bardziej szczegółowe tym lepiej. - "Zgadzam się ze stwierdzeniem, że budowa to żywy organizm i nie jesteśmy w stanie wszystkiego przewidzieć, a w szczególności dotyczy to rewitalizowanych obiektów z historią, której nie sposób często odnaleźć na dawnych planach archiwalnych. Mam tu na myśli nieopisane przebudowy itp." - powiedział ekspert z Soletanche Polska.
Jak najlepsze zinwentaryzowanie zabytkowych budynków, w tym ich fundamentów pozwoli oszczędzić czas i pieniądze inwestora. Zwykle projekty fundamentów powstają w oparciu o materiały zawarte w dokumentacji ofertowej. Niestety czasem, już w trakcie realizacji, okazuje się, że założenia oparte na archiwalnych planach fundamentów maja się nijak do rzeczywistości. Prace zostają wstrzymane, bada się teren i przeprojektowuje wcześniejsze założenia.  

W przypadku terenów po dawnych fabrykach pozostaje też kwestia zanieczyszczenia gruntu. - "Nawet najlepiej zaprojektowane fundamenty i dobrana mieszanka gruntobetonowa nie poradzi sobie z chemikaliami, które zalegają w takich gruntach. Tu warto postawić na oczyszczenie gruntu np. poprzez remediację." - wyjaśniał Świetochowski.

Innym przykładem może być sytuacja, w której mamy zaprojektowaną konstrukcję naziemną wraz z założeniami dotyczącymi fundamentowania natomiast z obliczeń geotechnicznych wynika, że takie rozwiązanie nie zapewni nośności konstrukcji. Nie zawsze jedynym rozwiązaniem jest wówczas przekształcenie projektu. Firma Soletanche Polska wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów stara się optymalizować założenia tak, aby ich realizacja była dla inwestora jak najbardziej opłacalna finansowo i zapewniała bezpieczeństwo i stateczność konstrukcji. Inwestorzy często nie zdają sobie sprawy, że odpowiednie wzmocnienie fundamentów lub gruntu może przynieść znaczne oszczędności, pod warunkiem, że specjaliści od geotechniki w odpowiednim momencie usiądą do stołu z inwestorem i projektantem. Im wcześniej, tym więcej jest możliwości „uratowania” pierwotnego projektu. - "Warto o tym pomyśleć przy przechodzeniu z fazy koncepcyjnej do projektowej. Nie ma bowiem nieopłacalnych projektów rewitalizacyjnych są tylko źle dobrane technologie." – podsumował Paweł Świętochowski.

Źródło i zdjęcia: Soletanche Polska

04.10.2019 r.